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东京新宿:媲美曼哈顿的CBD, 不同街区不同性格

作者:JPhouse       2020-09-10

在世界范围内,能够和曼哈顿、伦敦金丝雀码头和巴黎拉德芳斯相提并论的CBD并不多,东京新宿是一个。

东京,除了CBDer熟知的樱花、东京塔,黑泽明、村上春树、宫崎骏等知名景点及人物,它的经济实力也在国际上赫赫有名。它是亚洲第一大城市,世界第二大城市,它新兴的CBD在新宿区。在新宿,不到一平方公里的区域中近90%是金融机构,吸引力和提供配套服务的能力可见一斑。



坐拥日本最多摩天大楼半径七千米内汇聚




摩天大楼几乎是世界知名CBD的标签,东京新宿也不例外。在那里,你会遇见鳞次栉比的摩天大楼。


新宿在东京都西部,是东京的副都心。1960年7月,东京开始建设新宿,如今新宿的商业、办公及写字楼建筑面积已达300多万㎡,超高层建筑群共有40余栋,其中不乏百米以上的摩天大楼,形成东京一大景观——超高层建筑群。

CBDer将来去东京旅游如果想感受它的繁华与时尚,就去新宿西口吧。那一带是日本摩天大楼最多的地区。东京的标志性建筑——48层243米高的东京市政府办公大厦就屹立在那里,很多白领喜欢从大楼的阳台观看新宿全景。那里还有东京最高的住宅楼——52层235米高的东京新宿公园大厦。高度在200米以上的摩天大楼还有歌剧城大楼、新宿三井大厦、新宿中心大厦等。



这些摩天大楼卧虎藏龙,不少知名大企业的总部或分部都在此安家,囊括经济、行政、商业、文化、信息等部门,金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业已成为新宿的“主力军”。如今,新宿注册资本在10亿日元(约合1000万美元)以上的企业达到143家,占东京都总数的4.95%。各行业积极涌入新宿,尤其是金融业。

现在,新宿CBD不到1平方公里的区域中近90%是金融机构,而且98%的国际金融机构都在此落户。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内,就聚集了160多家银行,新宿已成为日本“银行战争”的缩影。据统计,新宿CBD商务区的日间活动人口已超过了50多万人。



细致规划建筑和功能街区展现多元性格




去了新宿西口,小伙伴们不要以为已经了解了新宿的全部,在那里,不同街区拥有不同的性格,给人不一样的感觉,而这源于细致的规划。

新宿的规划发展再现了日本人性格中严谨的一面。整个区划分为11个用地面积为1.2-1.9公顷的街区,建筑物的机能设定以商务办公楼、商场、旅馆为主,不设置仓库、风俗业设施。



在那里,每个街区要求只建设一栋整体的建筑物,但也存在特殊情况,经申请协商,最多可划分为两栋整体建筑物。它也很讲究采光和透气,规定建筑物的墙面位置在面向南北向街路时,必须后退5米以上,面向东西向街路时须后退10米以上。容积率必须在500%以上,建筑覆盖率在50%以下,建筑物50米以上部分水平投影面积的总和,不得超过其用地面积的15%。

为了让区域内有更多向公众开放的绿地、广场等公共空间,保证地域的环境美化和保持街区景观,新宿设立了建筑面积奖励政策。也因此,在新宿区内有若干具有不同个性特点的广场,供白领们休闲散步。新宿还在西部规划设置约7公顷的公园。


新宿细致的规划还体现在产业功能上。东口和西口、白昼和夜晚,街中氛围迥然不同。新宿站东口是由流行时尚名品为主的繁华商业街和以娱乐性为主的歌舞伎街组成,平日游客达到30万人,周末达到50万人。西口是以银行、证券贸易、信息、传媒等大公司总部,写字楼、政府机关、高级饭店等业务集聚区为主。南口则是信息产业办公和购物中心混合的多功能区域。

正是细致的规划,新宿成为了今天看起来拥有不同性格和功能街区的集合体。住宅、办公、商业配比为5:2:5 商业活跃闻名世界



新宿是名副其实的不夜城。这里既有娱乐一区街,又有办公一区街,无论白天黑夜,都很热闹。经过多年发展,新宿总用地面积已达270公顷,其中集中商务办公区占地56公顷,零售商业娱乐功能占地84公顷,住宅:办公:商业配比为5:5:2,代表着国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。

新宿的大型繁华商业区不仅在东京乃至于整个日本最为著名,也是世界著名的商业中心,它的商务、零售商业、休闲娱乐业相互关联,消费者覆盖面巨大,集客人数约为164万人,在日本排名第一。2270家商店和餐饮店聚集于此,百货公司的业绩和商品销售金额是全日本第一个超过一兆日元的巨大商圈。虽然西新宿主要为商务办公区和高级饭店聚集地,但同样具有较强商业功能,并不完全依赖于东新宿的商业功能。

新宿的繁华从夜景也可窥见一斑。无论是站在低处仰头看,还是在高楼里俯视,满是霓虹闪烁的新宿在夜里呈现出一种别样的美。新宿车站南口的高岛屋、东京都厅、新宿NS大厦、新宿中心大楼、凯悦东京等都是观赏夜景的好去处。



那里还有纯文化气息浓郁的“黄金街”,经常有作家、编辑等文化界人士漫步街头,或坐在小酒馆里聚会聊天。说不定,村上春树也会偶尔光顾那里。房价涨幅位列日本前十公寓最高逾万元/㎡新宿区是东京房地产业开发的热点地区。自CBD 开始兴建以来,新宿区房价涨幅都名列日本前10位。在日本住进东京新宿区,相当于在中国住进了北京的西城区。东京的房价在全世界都是顶级的,目前东京市区的新房价格折算成建筑面积和人民币约为4万-7万/㎡。而在新宿,因为寸土寸金,高档公寓的价格更高。

新宿一套55㎡的房子(使用面积),2013年刚刚建完,报价7500万日元,折合人民币约470万元,如果折合成建筑面积,单价约为6万元/㎡,最贵二手房折合人民币为20多万元/㎡。所以在东京乃至新宿,对年轻人来说,买房也并不容易。



不过,东京新宿以及日本的房子是按照专有面积计算的(房子外墙的中间线计算),没有走廊、电梯间等公摊。因此新宿标注70㎡的房子,相当于国内100㎡建筑面积的房子。而且在那里,房子都是精装修,包括一体浴室、整体厨房、地板等。

此外,无论独栋房子(一宅建),还是公寓,业主拥有土地的永久产权。公寓到了使用年限后如何处理、再建、分配,日本对此有完整的法律制度。

新宿还是东京医科大学、早稻田大学、东京理科大学等优质高等院校聚集之地。随着2013年日本东京申奥成功,东京逐渐吸引世界各地的视线,东京房产更是成为热门投资项目,尤其是东京都内商业活动最繁荣、经济最发达的地段——新宿、涩谷等,受东京奥运会影响,房产价格仍处于上涨态势。






人车分流交通立体化日输送客流四百万人




新宿的发展得益于快速交通的完善,在那里,上下班不必担心交通拥堵。如果CBDer去东京旅游,当天乘地铁去新宿购物,不仅来得及而且会很方便。



新宿有11条轨道交通线路交会,是吉尼斯世界纪录认定的最繁忙车站,周边还有密集的公交线路、高速线路等。

它充分运用交通枢纽对商务以及人流的聚集效应。每日经过新宿车站的地铁日输送客流量超过400万人,这比日本国内其它任何一个城市的流量都要大。巨大的客流除了上下班的乘客和购物者,还有大量来自全国各地及世界各地的观光游客。



即使有这么大的客流,新宿交通拥堵并不严重。这得益于它的交通规划——立体化和人车分离。

在新宿发展中,地价不断高涨,商业空间需求日益旺盛,这使得土地所有者和开发商不得不向地下和空中发展。

最具划时代影响的地下空间开发,是1967年前后建成的贯穿新宿车站东西两侧商业区的“都会地下大步道”。到上世纪90年代,新宿地下商业空间开发已形成从西口甲州大道到东口歌舞伎町的、总建筑面积达11万㎡的地下商业街网络系统,也是环境优雅的步行者天堂。



而在新宿车站西口地区,则进行了立体化开发,它设立了占地2.46公顷的地面层广场,作为小汽车和公共汽车的交通枢纽,同时在地面7米高处设立高架步道系统,把各主要商业设施及新宿车站在空中连为一体,同时也为周边的商业设施提供步道外廊。地下一层则为总面积1.68公顷的中央广场,主要为各铁道、地铁车站以及公共汽车、出租车等各种交通工具提供相互转乘的空间。地下二层为拥有430多个车位的停车场。

那里的大型商厦直接与地铁相连,消费者还可以通过地下通道转换消费目的地,购物相当方便。



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