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干货!个人还是公司持有?日本房子怎么持有更划算?

作者:JPhouse       2020-10-13

日本购买房产,是个人持有好,还是公司持有好呢?不管是在日华人还是国内投资者,相信买房前都考虑过这个问题吧!以个人名义还是公司名义购买房产,与今后的投资利益是息息相关的。那么,这两者之间有什么区别呢?

根据税费和税种决定个人名义还是公司名义购买


1我们先来分别了解下个人和公司名下房产税各种税率有何不同?
  • 公司名义


  1. 公司名下房产没有转让增值税,即其转让增值税为零
  2. 公司有法人税,一亿日元以下资本金为中小企业, 按2018年的税率标准,法人税的实际税率为38.2%。房产收益属于公司收入,但因公司经营需要花费成本,因此净收入需看实际情况。若公司净收入为0,每年只要缴纳约7万日元(约4千多人民币)的法人税即可。

  • 个人名义


  1. 转让增值税:持有期超过五年为20%,不满五年为39%(非居住者有一部分税金可以被免除)。
  2. 所得税:净所得 x 税率(5%~40%)x 复兴特别所得税(2.1%),租金收入-必要经费=净所得。

2以持有房产5年为界限分别分析
  • 持有房产不满5年


  1. 转让增值税:个人为39%,公司为0;



  2. 持有税:个人须缴纳租金收入的所得税,公司需缴纳法人税为38.2%;



  3. 个人:全额纳税对象;公司:全部房租净收入为部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销,可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。



  • 持有房产满5年


  1. 转让增值税:个人为20%,公司为0;


  2. 持有税:个人须缴纳租金收入的所得税,公司需缴纳法人税为38.2%;


  3. 个人:全额纳税对象;公司:全部房租净收入为部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销,可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。



总结


  • 在日本购房为投资用的话,公司持有更划算;在日本购房为自住用的话,个人持有更划算。


  • 如果在日本已有公司,则公司持有更划算;如果为了购房而特意设立公司,那要看房产价值,如无法摊抵设立和运营公司的费用,则还是以个人名义购房更划算。


  • 产持有时间不满5年的,公司持有更划算;房产持有时间满5年的,个人持有更划算。


根据投资金额决定是个人名义还是公司名义购买


房产投资金额不大时,选择个人名下划算。个人名下房产更省税的办法是,尽量持有5年以上,或自住用。
约合500万人民币以上大金额房产投资,选择公司名下划算。大金额投资易获较高收益,一般可抵消公司维护开销外,还有以下两个好处:
一、更有利于房产投资快速发展和扩大盈利
房产挂在公司名下,增加了公司的优良资产,增强了公司可信度和经济实力,很有利于银行贷款。拿到低息的日本银行贷款后又可快速扩大投资。公司名下的房产短期转让即灵活又省税。
二、有助于拿到日本投资经营管理签证
在日本没有买房送签证的说法,那投资房产的人是怎样通过买房拿投资经营管理签证呢?其实,投资者先在日本成立公司,然后以公司的名义购买房产,房产收益可以作为公司经营收入,这样又能获得投资收益,又能拿到日本签证,拿到签证之后,就可以把配偶和子女办到日本生活,享受日本政府的福利政策,同时,也说不定还可以在日本拓展商机,可谓是一举多得。

end



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