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全球最大投资公司黑石集团再投入1500亿美金重仓日本房产!

作者:JPhouse       2020-10-27

据日本媒体10月14日最新报道:全球规模最大的投资公司黑石的CEO-施瓦兹曼在接受东京电视台单独采访时表示,今后还将在日本进行2万亿日元规模的收购。表现出强势买入日本的态度。施瓦兹曼指出,在过去的5到10年间,日本的改革已经取得进展,大规模投资的条件已经具备。

此前已有加拿大房产投资平台BGO声称今后将投入1万亿日元(约643亿人民币),紧随其后的是香港PAG对日本的8000亿投资,而此次黑石的追加再次打破了外资投资日本的新纪录。另外在8月31日,沃伦·巴菲特对外宣布了自己投资日本五大商社5%的股权,这也是近期最大的一个国际投资巨头选择日本的案例。
2020年上半年,日本商业不动产投资额达到1.6万亿日元,约150亿美元,排名世界第一。


黑石:华尔街PE之王 
提起黑石,投资界可谓无人不知。这位华尔街资本之王投资眼光独特,拒绝恶意收购,保持着特立独行的个性。历经30年的发展后,黑石早已成为业务覆盖私募股权,房地产,对冲基金以及信贷等多个领域,是实至名归的PE无冕之王。 一向眼光超前的黑石集团,在近几年频频出手投资房地产业务,根据黑石2017年财报,房地产基金业务资产管理规模已达到了1153亿美元,除了当前房地产投资为其带来的巨额利润,黑石也看到了当前时代经济复苏形势下带来的新契机。


经济危机的时点,就不能做投资了吗? 
经济危机的时候投资者都是一片观望的态度,难道投资了就会亏损吗,答案是否定的。投资人投资能力,选择的行业方向和投资逻辑,都是能否盈利的因素。
近几年,黑石在日本的交易活跃。
2014年黑石集团出资1900亿日元从通用电气手中购入一个日本住宅投资组合(约200栋公寓楼),然后2017年以2600亿日元出售给安邦。
2019年黑石集团卷土重来,先以1000亿日元收购日本国内多个物流设施。接着又计划对日本酒店经营集团Unizo Holdings提出收购要约,如果后者接受,收购规模或达1916亿日元。
2020年1月黑石集团将购入一个日本住宅投资组合。这组出租公寓将以创纪录的3000亿进行一次性收购。
有消息称,黑石创建了房地产投资基金,通过海外养老金基金和国内机构投资者募集资金,并从银行借款进行低杠杆率投资。


专注于日本


据《华尔街日报》报道,黑石集团正在密切关注日本东京和大阪的房地产市场。该公司已经斥资27亿美元回购了220幢公寓大楼(这是在2017年出售给安邦集团的房产投资组合)。过去几年中,公寓的租金没有出现太大增长,但已经可以符合养老基金、捐赠基金和喜欢回避风险的大型投资者的需求。
据《华尔街日报》报道,黑石集团将目标对准了较年轻的单身专业人士居住的地区,而不是那些随着时间的推移可能会因人口减少而受到负面影响的地区。
在过去几年全球房地产价格普遍上涨之际,专注于日本的租赁房产也被视为一种更安全的投资策略。与其他资产类别相比,这种投资策略的下跌空间极小,但仍能产生两位数回报。
日本房地产投资与其它资产类别的区别还在于,它没有任何到期日。黑石不会面临任何出售房产的压力,可以在任意期限内完成任务,而这通常是投资期限为5至10年的较高风险基金的做法。

黑石为何如此看好日本市场?


日本低利率政策
日本为了重振经济、刺激通胀回升,从2006年初开始实行负利率,一直持续至今。当经济前景不佳,高息货币利率低走时,日元因为缺乏利率下调的空间,而让资产更保险。此外,日本的低利率也让融资成本极低,并且很容易获得“收益率差”,借入低息的日元资产,用以购买高收益的资产,而在汇率相对稳定的情况下,投资者的收益即为投资收益率和融资利率之间的差额。
这也是自2013年日本央行放松货币政策以来,日本房地产市场的海外投资一直呈增长趋势的一个重要原因。另一方面,最近黑天鹅事件频出,日元的避险技能的出色表现,让日元资产很受欢迎。
这些因素,都坚定了黑石重仓日本房产的决心。
高租金回报

日本租房需求大,只要自己选择的房产地段便利性足够,那么空室风险就可以控制。
而日本房产的租金回报率平均可达4-5%。据统计东京都内有60%的人口租房居住,房地产租赁市场很大。东京住宅平均价格相当于北京的七成左右,投资成本较低且回报率相对稳定,不算房屋本身的升值率,根据全球房地产指南数据,东京的租金收益为3.4%-5.4%。较小的公寓,回报率还要更高一些。
考虑到超低利率的融资成本,以及较高的投资收益率,日本房地产在全球范围内依然颇具吸引力。自2013年以来,日本东京、大阪等主要大都市地区的房地产价格都在上涨。

此外日本作为世界第三大经济体,在军事、教育、医学、工业等方面均位于世界前列,这也在很大程度上为房地产投资提供了稳定的市场环境。
相信随着2025年大阪世博会的不断临近,赌场建设在即,日本房产市场将会持续升温,而随着中日友好关系的不断加深,投资日本房产的最佳时期也即将到来。

end

WeChat: JPhouse-GO


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